Покупка недвижимости в США
Задумываетесь о приобретении недвижимости в США? Что для этого необходимо и какие способы возможны, давайте рассмотрим ниже.
Не обязательно быть резидентом страны, чтобы приобрести недвижимость в США. Достаточно иметь необходимую сумму или хорошую кредитную историю.
В Америке вы не сможете оформить сделку без брокера. Поэтому на первом этапе стоит определиться с выбором риэлтора. Как только брокер выбран, необходимо будет заключить с ним соглашение на предоставление интересов от вашего имени на всех этапах приобретения жилья. По срокам, примерно, все оформление занимает в среднем около 30 дней.
Как выбрать риэлтора?
- Проверить членство в Национ
альной ассоциации риэлторов; - Наличие лицензии;
- Также будет вообще замечательным, если в наличии еще имеется и сертификат по работе с иностранными клиентами (CIPS);
Можно поискать и русскоговорящего риэлтора.
Кстати, большой плюс – вы не платите риэлтору никакие комиссии, как правило, все расходы берет на себя продавец, но бывают и исключения. Поэтому предварительно все нюансы лучше уточнить.
Где искать?
Вы можете искать жилье посредством интернета самостоятельно, плюс ваш риэлтор подготовит для вас ознакомительный тур по объектам.
Самостоятельно просматривать варианты вы можете на таких торговых площадках как Trulia, Redfin, Zillow
Возможность удаленного приобретения
Риски при такой схеме сведены к нулю, но только в том случае, если выбранный вами специалист соответствует всем требованиям и имеет лицензию (например, как мы описывали выше). Средства в таком случае перечисляются на трастовый счет брокера или адвоката. Если сделка проходит с помощью адвоката, то в посольстве США, в своей стране, сделайте доверенность на него. Специальная форма, в таком случае, отправляется покупателю почтой.
В некоторых штатах, сделки оформляются через специальную компанию эскро – т.е. документы все подписываются в посольстве США, затем отправляются в эскро. Средства также переводятся на специальный счет эскро, с которого, в дальнейшем, за вычетом всем расходов, переводятся продавцу.
Однако, многие специалисты, все-таки, советуют прибегать к такому методу в крайних случаях. Какой бы опытной не была компания, она не сможет уберечь вас от всевозможных рисков.
Страховка на недвижимость
Страховка оформляется в том случае, когда была взята ипотека на эту недвижимость. В остальных случаях, все зависит только от вас. Но в основном, в момент подписания контракта, советуют приобрести страховку. Однако на приобретение земельного участка, такая страховка не требуется.
Стоит ли открывать счет в банке США
Это стоит делать только в том случае, если недвижимость покупается в кредит. В остальных же случаях нет надобности в такой процедуре.
Однако, если недвижимость будет покупаться за наличные, то имейте в виду, что с суммы более $10000 тыс. взимается пошлина. Поэтому основные средства лучше переводить с помощью банковской системы на, например, трастовые счета.
В США с иностранца не будут взимать налог, поскольку он не является налогоплательщиком, однако, желательно иметь документ о происхождении средств на покупку недвижимости (например, от продажи дома в России или Украины и т.п.)
Процедура покупки жилья
Итак, со специалистом, который будет помогать вам в данной процедуре, определились. Как правило, он вас и встретит в аэропорту. Для просмотра выбранных объектов уходит примерно неделя. Как только выбор сделан, специалист готовит предложение о цене, которое подписывается вами. Кстати торг в Америке уместен, поэтому обязательно торгуйтесь.
После рассмотрения продавцом вашего предложения и, если его все устраивает, следующий этап – заключение контракта (аналог договора купли-продажи – Contract to Purchase Real Estate). Кстати всего существует более чем 8 форм такого контракта, и вы вправе выбрать понравившийся. Но, и внести изменения также не составит труда, поскольку такие контракты довольно гибкие. Одновременно, в период подписания контракта вносится и задаток в размер 3-5 % от стоимости недвижимости. За хранение этих средств отвечает компания, которая имеет право на продажу данного объекта.
Далее следует необязательная процедура проверки состояния недвижимости. То есть, проверить состояние сантехники, электропроводки, коммуникации или конструктивные дефекты. Также рекомендуется провести проверку на наличие газа, свинцово-содержащей краски, различных видов плесени или тремитов. Кстати такая проверка возможно и до подписания контракта, поскольку она может повлиять и на стоимость объекта.
Как только контракт подписан, следом происходит юридическая проверка, то есть, нет ли у продавцов задолженности по ипотеке или другие какие-либо невыполненные обязательства. Как правило, для таких проверок отводится около 10 дней. Если выявлены какие-либо невыполненные обязательства, то продавцу отводится определенное время на исправление таких вот моментов.
Как только все процедуры выполнены, и полная сумма была отправлена на трастовый счет, покупатель получает документ на право собственности объектом недвижимости, так называемый deed (дид). Однако в некоторых штатах, только после регистрации дида в окружном суде, право собственности переходит к покупателю.
Некоторые моменты:
- В некоторых округах, в многоквартирных домах имеются кооперативы или советы кондоминиума. Так вот, перед покупкой недвижимости, в таких домах существует процедура одобрения. Для того чтобы пройти такую процедуру, необходимо предоставить финансовую и личную информацию и, например, рекомендательные письма, а также пройти личное собеседование. Поэтому лучше быть готовым к этому заранее.
- С новых жильцов, в многоквартирных домах, зачастую взимают членский взнос. Такие взносы, как правило, зачисляются в ремонтный или резервный фонд.
- Внимательно ознакомьтесь с распорядком дня в доме. Например, во многих домах перевозить вещи можно в только отведенное для этого время.
- Необходимо будет приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
- Заключить договор о коммунальных платежах.
Какие еще моменты необходимо учитывать перед покупкой недвижимости в США, читайте здесь.
Компания “Аист” также предоставляет услугу-тур по объектам недвижимости. Мы расскажем про основные районы города и штата, среднюю ценовую политику и потенциально интересных местах, где планируется развитие инфраструктуры.
Покупка недвижимости в США обновлено: January 29, 2017 автором: Elena Sher
